Giá nhà đất nằm trong hẻm thường khá chênh lệch so với vị trí mặt tiền. Để định giá chính xác cần phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là bạn phải nắm rõ các thông tin đã và đang giao dịch trong khu vực hoặc nhờ các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp.
Tự thẩm định giá căn nhà/thửa đất trong hẻm là chuyện phức tạp nhưng có thể thực hiện được nếu bạn giỏi tính toán và quan sát. Mọi chuyện càng đơn giản hơn với sự hướng dẫn của chuyên gia Propzy. Đọc kỹ và áp dụng thử bạn nhé!
Nhà trong hẻm luôn có giá thấp hơn so với ngoài mặt tiền. Ảnh minh họa.
Để thẩm định tài sản là bất động sản, chúng ta cần thẩm định 2 yếu tố:
+ Quyền sử dụng đất (định giá đất)
+ Quyền sở hữu nhà ở (định giá nhà)
Do đó, ứng với mỗi yếu tố, cách thẩm định giá trị bất động sản sẽ khác nhau.
2 cách đơn giản giúp tự ước tính giá trị của đất trong hẻm
+ Phương pháp so sánh: Khảo sát giá đã và đang giao dịch của các tài sản có vị trí tương đồng, từ đó đưa ra giá đề xuất cho tài sản muốn thẩm định. Phương pháp này thường cho ra kết quả chính xác nhất nhưng cần bạn am hiểu về thị trường và có kiến thức chuyên ngành.
Ví dụ: Hai miếng đất kế bên nhà bạn có diện tích xấp xỉ đều bán được với giá 1,8-2 tỷ thì miếng đất của bạn cũng có biên độ giá dao động trong khoảng này.
+ Ước tính tỷ lệ vị trí theo giá đất mặt tiền đường: Áp dụng tỷ lệ ước tính của Quyết định 51/2014. Đây là cách chỉ dành cho những người không có kiến thức chuyên môn về thẩm định bất động sản. Ưu điểm là có thể ra giá nhanh nhưng có tỷ lệ sai số khoảng 10-15%.
Hiện tại, theo Quyết định 51/2014 của UBND TP.HCM và Văn bản Hướng dẫn áp dụng bảng giá đất 2015-2019 của liên sở Tài nguyên & môi trường – Tài chính – Xây dựng – Cục Thuế TP.HCM, nhà đất trong hẻm tại TP.HCM được chia thành 4 vị trí:
| Hẻm | Mô tả | Đơn giá (hệ số) |
| Vị trí 1 | Mặt tiền, có ít nhất một mặt giáp với đường lớn có tên trong bảng giá đất | Theo bảng giá đính kèm QĐ 51/2014 |
| Vị trí 2 | Hẻm trải nhựa/bê-tông có chiều rộng >5m | 0,7 của vị trí 1 |
| Vị trí 3 | Hẻm trải nhựa/xi măng có chiều rộng từ 3 đến < 5m | 0,8 của vị trí 2 |
| Vị trí 4 | Hẻm trải nhựa/bê-tông có chiều rộng < 3m | 0,8 của vị trí 3 |
Trường hợp các vị trí nêu trên có độ sâu tính từ mép trong lề đường của mặt tiền đường (theo bản đồ địa chính) từ 100m trở lên thì giá đất tính giảm 10% của từng vị trí. Hẻm đất (chưa được trải đá, nhựa hoặc bê-tông, xi măng) được tính bằng 0,8 lần giá đất nêu trên.
Bạn có thể tự định giá đúng 80% giá trị thực tế của căn nhà. Ảnh minh họa.
Ví dụ: Địa chỉ nhà bạn: 62/5 Trương Phước Phan, P. Bình Trị Đông, Q. Bình Tân. Diện tích trên giấy chứng nhận là 55m2. Hẻm nhà bạn rộng <5m nên thuộc Vị trí 3. Bạn có thể tạm tính giá đất của nhà bạn như sau:
Giá đất mặt tiền đường Trương Phước Phan (VT1): 53 triệu/m2
Hẻm nhà bạn thuộc Vị trí 3, áp dụng hệ số: 0,8 của Vị trí 2
Đơn giá của VT2: 0,7 x 53 = 37,1 triệu/m2
Đơn giá của VT3: 0,8 x 37,1 = 29,68 triệu/m2
>>> Giá đất nhà bạn: 29,68 x 55 = 1,632 tỷ
Công thức tự ước tính giá trị công trình xây dựng dễ áp dụng
Bạn có thể áp dụng công thức sau khi muốn định giá cho công trình xây dựng (CTXD) là nhà ở:
Giá trị CTXD = Diện tích sử dụng x Đơn giá xây dựng mới x Chất lượng còn lại
Trong đó:
+ Diện tích sử dụng: Là diện tích được công nhận trên Giấy chứng nhận
+ Đơn giá xây dựng mới: Dựa trên đơn giá xây dựng một công trình tương tự mới 100%.
Ví dụ: Nhà cấp 3 đơn giá là 3 – 3,5 triệu/m2. Nhà đúc giả là 4,2 triệu/m2…. Để có đơn giá chính xác, bạn có thể xin khung giá xây dựng của một số Ngân hàng để tham khảo.
+ Chất lượng còn lại: Là % chất lượng của công trình sau khi khấu hao.
Ví dụ: Nhà 4 lầu xây năm 2009, thời hạn sử dụng của nhà 4 lầu là 50 năm. Vậy CLCL của công trình là: 1 – (2019 – 2009)/50 = 80%.
Cũng lấy ví dụ là căn nhà 62/5 Trương Phước Phan, P. Bình Trị Đông, Q. Bình Tân như trên. Giả định nhà này có 4 lầu, diện tích sử dụng nhà là 250m2, đơn giá xây dựng mới là 6 triệu/m2. Bạn có thể áp dụng công thức để ước tính giá trị của nhà là:
250m2 x 6tr/m2 x 80% = 1,2 tỷ đồng
Như vậy, ước tính tổng giá trị nhà và đất của bạn là: 1,632 tỷ + 1,2 tỷ = 2,832 tỷ
Lưu ý: Giá trị trên chưa bao gồm nội thất: giường, tủ, máy lạnh, tivi, máy giặt,…
Còn một cách khác đơn giản hơn, không mất phí cũng chẳng tốn nhiều thời gian
Đó là bạn để lại thông tin ngay bên dưới bài viết hoặc nhắn tin, gọi điện vào hotline để nhân viên thẩm định giá của Propzy tư vấn miễn phí cho bạn.
